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Alerta Urbana - Chaco

23/03/2025

Claves para comprar departamentos en pozo y evitar complicaciones legales y financieras

Fuente: telam

Esta modalidad, que permite adquirir una propiedad antes de que esté construida o terminada, presenta tanto oportunidades económicas como desafíos legales y financieros

>La compra de un departamento en pozo, una modalidad que permite adquirir una propiedad antes de que esté construida o terminada, presenta tanto oportunidades económicas como desafíos legales y financieros.

A continuación, una guía detallada sobre las ventajas, riesgos y pasos recomendados al optar por esta alternativa.

Una de las principales razones para elegir esta modalidad es la ventaja económica. Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, afirmó que cuando se compra un departamento en pozo, se logra un mejor valor por metro cuadrado en comparación con las propiedades terminadas.

Según comentó Walger a Infobae: “El desarrollador al apalancar el negocio con dinero de las preventas los beneficia al resignar su utilidad. Los participa del negocio”.

Además del Sin embargo, la modalidad también tiene sus desventajas, como posibles retrasos en la entrega debido a dificultades climáticas o de materiales. “Cuando compras un inmueble terminado, ya se puede ver lo que se adquiere y se asumen menos riesgos relacionados con los tiempos de construcción”, dijo Walger a Infobae.

Actualmente, debido al aumento de los costos de construcción, las empresas deben ajustar con precisión sus proyecciones financieras.

El valor de las viviendas en pozo subió 25% en los últimos doce meses, pero todavía no logró trasladar por completo el incremento de más de 70% interanual en los costos de construcción al precio final de venta. Esta diferencia ajusta los márgenes y, si el proyecto enfrenta desvíos, puede generar complicaciones financieras.

Según el portal Zonaprop, el costo de construcción medido subió un 2,8% en febrero último y acumula un aumento del 107% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,1 veces más de lo que valía en 2020, mínimo de la serie que realiza la plataforma inmobiliaria.

Antes de firmar cualquier contrato, los expertos consultados coinciden en que la revisión legal es crucial. Según Walger, los compradores deben verificar aspectos como el título de propiedad del terreno, el contrato de fideicomiso o estatuto de la sociedad responsable, y los planos aprobados del proyecto.

“Informes de dominio e inhibición son esenciales para garantizar que no haya restricciones legales ni embargos sobre el terreno o la unidad”, agregó Walger.

“En el contrato de compra tienen que figurar de manera clara la unidad funcional, el precio, la forma de pago y la fecha de entrega. Todo debe certificarse y sellarse para mayor seguridad”, alertó Santaella.

Cada comprador debe solicitar y revisar en detalle la documentación legal y técnica del proyecto. Walger enumeró los principales puntos:

    Además, resulta clave investigar la trayectoria de la desarrolladora, la constructora y el arquitecto responsable, visitando obras anteriores o consultar con clientes que compraron en proyectos previos.

    La compra en pozo, si bien parece atractiva, no está exenta de riesgos. Uno de los más frecuentes es el retraso en los tiempos de entrega.

    Agustín Walger explicó que esto ocurre cuando la desarrolladora no logra vender las unidades necesarias para financiar la obra. Recomendó seguir de cerca el avance y verificar la trayectoria de la empresa. Otro riesgo importante es la posibilidad de que las calidades y terminaciones del inmueble no sean las esperadas.

    El costo de los departamentos en pozo varía considerablemente según la ubicación y las características del proyecto.

    En contraste, en Palermo los valores ascienden a USD 140.000 por dos ambientes y hasta USD 200.000 por tres ambientes. En Almagro un 2 ambientes ronda los USD 85.000/90.000 y en Núñez un dos ambientes entre USD 120.000/130.000 y un 3 ambientes entre 170.000/180.000 dólares.

    Santaella señaló que los precios varían según la etapa de ventas. “Las primeras unidades se venden más baratas para atraer compradores y financiar la obra, y luego suben”, explicó.

    Un aspecto clave es entender las Además, los gastos incluyen honorarios de escribanía (2% aproximadamente), impuestos de sellos (3,5%, suele abonarse el 1% en el anticipo y el 2,5% a la posesión de la unidad) y, en casos específicos, fondos para el equipamiento de amenities o un fondo de reserva para el mantenimiento inicial del consorcio.

    Entre los errores más comunes, Santaella destacó:

      Al invertir, cada comprador debe prestar especial atención a las condiciones de entrega establecidas en el contrato. Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, advirtió que uno de los principales problemas surge cuando el cronograma de obra no define con precisión los plazos o los momentos en los que el comprador debe comenzar a pagar expensas.

      Si la desarrolladora incumple plazos, modifica el proyecto o no construye el edificio, el comprador puede iniciar acciones legales. Puede reclamar daños y perjuicios, pedir la resolución del contrato o exigir la escrituración si la unidad está terminada.

      Fuente: telam

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